Stand: Juni 2019
1. Offenlegungspflichten gegenüber Mietern und Bezirksamt
Vermieter haben unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages oder einfach auf Verlangen des Mieters oder des Bezirksamtes die vormals vereinbarte Miete schriftlich mitzuteilen.
2. Hohe Rückforderungsansprüche von Mietern drohen
Auf Antrag des Mieters beim Bezirksamt wird laut Mietendeckel überhöhte Miete ab dem Tag der Antragstellung des Mieters durch das Bezirksamt herabgesetzt. Wurde der Mietendeckel also nicht eingehalten, kann der Mieter "zu viel" gezahlte Miete von dem Vermieter zurückfordern. Dies kann gerade für kleine und mittelständische Vermieter existenzbedrohend werden. Letzteres insbesondere dann, wenn ein mehrere Jahre andauernder Rechtsstreit über Einzelfragen stattfindet.
3. Faktisch marginaler Rechtsschutz für Vermieter
Gegen die Entscheidung des Bezirksamts hat der Vermieter nicht die Möglichkeit ein behördliches Widerspruchsverfahren zu betreiben. Der Vermieter muss direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin erheben.
Die Verwaltungsgerichte in Berlin sind jedoch völlig überlastet, sodass es eine gerichtliche Entscheidung frühestens nach einem Jahr bis hin zu drei Jahren geben wird. Das birgt enorme wirtschaftliche Risiken für Vermieter und führt zu völliger Planungsunsicherheit.
4. Durchführung und Überwachung durch das Bezirksamt
Die gesamte Durchführung und Überwachung des Mietendeckels soll durch die Bezirksämter wahrgenommen werden (oder Beliehene). Die Bezirksämter müssen über die Anträge der Mieter innerhalb von 3 Monaten entscheiden.
Doch wie das bei der anhaltenden Personalnot in Berlin bewerkstelligt werden soll, bleibt offen. Auch hier drohen bereits zeitliche Verzögerungen oder nur oberflächliche Prüfungen durch die Bezirksämter (oder Beliehene) mangels ausreichender Kapazitäten. Den Preis dafür zahlen Vermieter, denn sie müssen Zweifelsfragen auf eigene Kosten vor dem Verwaltungsgericht erstreiten.
5. Der Vermieter wird sofort zur Kasse gebeten, auch wenn er im Recht ist
Nach dem geplanten Gesetzesentwurf hat die Klage gegen die Entscheidung des Bezirksamts keine aufschiebende Wirkung.
Wie konkret sich das in der Praxis auswirkt ist aktuell noch nicht deutlich erkennbar. Wir gehen derzeit davon aus: Wird die Miete durch das Bezirksamt herabgesetzt muss der Vermieter im Zweifelsfall sofort nach der Entscheidung des Bezirksamts die überhöhte Miete zurückzahlen und ggf. auch ein Bußgeld sofort bezahlen.
Stellt sich nach ein - drei Jahren Klageverfahren heraus, dass die Entscheidung des Bezirksamts rechtswidrig war kann der Vermieter sein Geld zurückfordern, doch vorstrecken muss er es ersteinmal selbst. Gerade für kleine und mittelständige Vermieter kann das zu Liquidiätsengpässen führen.
6. Kreditfinanzierte Vermieter sind kein Härtefall
Gerade private Vermieter und kleinere Vermietungsgesellschaften finanzieren die vermieteten Wohnungen oftmals über Kredite.
Kann durch die Herabsetzung der Miete kraft Gesetzes die Kreditrate nicht mehr gedeckt werden oder ist die Finanzplanung jedenfalls sehr knapp kalkuliert, ist das nicht ohne Weiteres ein Härtefall.
Laut dem Gesetzesentwurf handelt es sich nur um einen Härtefall, wenn der Grund für den Härtefall nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Wir gehen davon aus, dass das Bezirksamt dahingehend argumentieren wird, dass eine Fremdfinanzierung selbst verschuldet ist.
Das trifft dann aber vor allem die Vermieter, die die Immobilie als Geldanlage zum privaten Vermögensaufbau (sog. passives Einkommen) oder als Altersvorsorge über Fremdfinanzierungen erworben haben.
Eine unbillige Härte läge laut dem Gesetzesentwurf zwar vor, wenn auf Dauer Verluste für Vermieter eintreten. Doch wann ein Verlust ein Verlust ist und wann die Gründe hierfür im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, wird wie die anwaltliche Erfahrung lehrt, sicher Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren sein.
Stand: September 2020
Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz. Aktuell wichtige Informationen für Vermieter finden Sie in diesem Blogbeitrag.
