Graske Rechtsanwälte
Mietendeckel in Berlin

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Was Vermieter zum Mietendeckel in Berlin wissen müssen
Juni 2019
Der Mietendeckel ist ein geplantes Gesetzvorhaben des Landes Berlin. Inhaltlich geht es darum, kraft Gesetzes die Mieten in Berlin zu begrenzen (sog. Mietendeckel).
Ziel des Gesetzes soll es sein, den weiteren Mietanstieg in Berlin effektiv zu unterbinden, um die Bezahlbarkeit von Wohnungen in Berlin zu sichern, bis sich der Wohnungsmarkt wieder entspannt hat.
September 2020
Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz. Aktuell wichtige Informationen für Vermieter finden Sie in diesem Blogbeitrag.
Stand: Juni 2019
Welche Mietobjektive sind betroffen?
Alle Wohnraummietverhältnisse außer:
- öffentlich geförderter Wohnungsbau
- Wohnraum, der ab dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurde
- Wohnheime
- Wohraummietverhältnisse den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf mietet oder vermietet.
Wie lange gilt der Mietenstopp?
18.06.2019 - 18.06.2024, d.h. für 5 Jahre
Miethöhe
Die Miete ist auf eine Höhe zwischen 3,92 bis 9,80 EUR pro Quadratmeter begrenzt. Die Obergrenzen richten sich nach erstmaliger Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung.
Die konkreten geplanten Mietobergrenzen finden Sie im aktuellen Gesetzesentwurf unter § 5 hier.
Stand: September 2020
Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz. Aktuell wichtige Informationen für Vermieter finden Sie in diesem Blogbeitrag.
Stand: Juni 2019
1. Offenlegungspflichten gegenüber Mietern und Bezirksamt
Vermieter haben unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages oder einfach auf Verlangen des Mieters oder des Bezirksamtes die vormals vereinbarte Miete schriftlich mitzuteilen.
2. Hohe Rückforderungsansprüche von Mietern drohen
Auf Antrag des Mieters beim Bezirksamt wird laut Mietendeckel überhöhte Miete ab dem Tag der Antragstellung des Mieters durch das Bezirksamt herabgesetzt. Wurde der Mietendeckel also nicht eingehalten, kann der Mieter "zu viel" gezahlte Miete von dem Vermieter zurückfordern. Dies kann gerade für kleine und mittelständische Vermieter existenzbedrohend werden. Letzteres insbesondere dann, wenn ein mehrere Jahre andauernder Rechtsstreit über Einzelfragen stattfindet.
3. Faktisch marginaler Rechtsschutz für Vermieter
Gegen die Entscheidung des Bezirksamts hat der Vermieter nicht die Möglichkeit ein behördliches Widerspruchsverfahren zu betreiben. Der Vermieter muss direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin erheben.
Die Verwaltungsgerichte in Berlin sind jedoch völlig überlastet, sodass es eine gerichtliche Entscheidung frühestens nach einem Jahr bis hin zu drei Jahren geben wird. Das birgt enorme wirtschaftliche Risiken für Vermieter und führt zu völliger Planungsunsicherheit.
4. Durchführung und Überwachung durch das Bezirksamt
Die gesamte Durchführung und Überwachung des Mietendeckels soll durch die Bezirksämter wahrgenommen werden (oder Beliehene). Die Bezirksämter müssen über die Anträge der Mieter innerhalb von 3 Monaten entscheiden.
Doch wie das bei der anhaltenden Personalnot in Berlin bewerkstelligt werden soll, bleibt offen. Auch hier drohen bereits zeitliche Verzögerungen oder nur oberflächliche Prüfungen durch die Bezirksämter (oder Beliehene) mangels ausreichender Kapazitäten. Den Preis dafür zahlen Vermieter, denn sie müssen Zweifelsfragen auf eigene Kosten vor dem Verwaltungsgericht erstreiten.
5. Der Vermieter wird sofort zur Kasse gebeten, auch wenn er im Recht ist
Nach dem geplanten Gesetzesentwurf hat die Klage gegen die Entscheidung des Bezirksamts keine aufschiebende Wirkung.
Wie konkret sich das in der Praxis auswirkt ist aktuell noch nicht deutlich erkennbar. Wir gehen derzeit davon aus: Wird die Miete durch das Bezirksamt herabgesetzt muss der Vermieter im Zweifelsfall sofort nach der Entscheidung des Bezirksamts die überhöhte Miete zurückzahlen und ggf. auch ein Bußgeld sofort bezahlen.
Stellt sich nach ein - drei Jahren Klageverfahren heraus, dass die Entscheidung des Bezirksamts rechtswidrig war kann der Vermieter sein Geld zurückfordern, doch vorstrecken muss er es ersteinmal selbst. Gerade für kleine und mittelständige Vermieter kann das zu Liquidiätsengpässen führen.
6. Kreditfinanzierte Vermieter sind kein Härtefall
Gerade private Vermieter und kleinere Vermietungsgesellschaften finanzieren die vermieteten Wohnungen oftmals über Kredite.
Kann durch die Herabsetzung der Miete kraft Gesetzes die Kreditrate nicht mehr gedeckt werden oder ist die Finanzplanung jedenfalls sehr knapp kalkuliert, ist das nicht ohne Weiteres ein Härtefall.
Laut dem Gesetzesentwurf handelt es sich nur um einen Härtefall, wenn der Grund für den Härtefall nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Wir gehen davon aus, dass das Bezirksamt dahingehend argumentieren wird, dass eine Fremdfinanzierung selbst verschuldet ist.
Das trifft dann aber vor allem die Vermieter, die die Immobilie als Geldanlage zum privaten Vermögensaufbau (sog. passives Einkommen) oder als Altersvorsorge über Fremdfinanzierungen erworben haben.
Eine unbillige Härte läge laut dem Gesetzesentwurf zwar vor, wenn auf Dauer Verluste für Vermieter eintreten. Doch wann ein Verlust ein Verlust ist und wann die Gründe hierfür im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, wird wie die anwaltliche Erfahrung lehrt, sicher Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren sein.
Stand: September 2020
Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz. Aktuell wichtige Informationen für Vermieter finden Sie in diesem Blogbeitrag.
Das kann aktuell leider nicht sicher vorausgesagt werden. Der Senat hat aktuell folgenden Umsetzungsplan für den Mietendeckel vorgelegt:
18.06.2019 Senatsbeschluss über die Eckpunkte
bis 31.08.2019 Fertigstellung Entwurf und Schlusszeichnung bei SenSW
bis 13.09.2019 Anhörung Fachkreise und Verbände
bis 16.09.2019 Einleitung Mitzeichnungsverfahren
bis 07.10.2019 Anmeldung für den Senat
bis 15.10.2019 Senatsbeschluss
bis 31.10.2019 Erste Lesung im Abgeordnetenhaus von Berlin
November/Anfang Dezember 2019 Ausschussberatungen
bis 12.12.2019 Zweite Lesung Abgeordnetenhaus von Berlin
bis 20.12.2019 Sofern Erklärung Verzicht auf Dritte Lesung und Ausfertigung
bis 10.01.2020 Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin
bis 11.01.2020 Inkrafttreten
Stand: September 2020
Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz. Aktuell wichtige Informationen für Vermieter finden Sie in diesem Blogbeitrag.
Tritt der Mietendeckel in Berlin tatsächlich in Kraft, heißt dies noch längst nicht, dass er auch in Kraft bleibt.
Unter Juristen ist aktuell höchst umstritten, ob das Land Berlin solch ein Gesetz überhaupt erlassen darf und ob es auch inhaltlich verfassungskonform ist. Es kann mit einer hohen Klagewelle gegen dieses Gesetz gerechnet werden, sodass im Ergebnis das Verfassungsgericht über die Rechtmäßigkeit dieses Gesetzes entscheiden wird, sogar erst einige Jahre nach In-Kraft-Treten.
Da der Mietendeckel aktuell rückwirkend zum 18.06.2019 in Kraft treten soll, gilt es verschiedene Maßnahmen zur Absicherung Ihres Geschäftsplanes zu treffen. Dies beginnt bei angepassten mietvertraglichen Regelungen, Umstellung des Geschäftsplans und sorgfältige Auswahl potenzieller Neumieter.
Im Rahmen unseres Beratungsgesprächs erläutern wir Ihnen die einzelnen rechtlichen Handlungsalternativen, passgenau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten und unter Berücksichtigung der aktuellen politischen Entwicklungen.
Hierbei ist Augenmaß gefragt und eine enge Zusammenarbeit zwischen Anwalt und Mandant zwecks Aufklärung sämtlicher individueller Besonderheiten, um rechtssicher Lösungsmaßnahmen umsetzen zu können.
Stand: September 2020
Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz. Aktuell wichtige Informationen für Vermieter finden Sie in diesem Blogbeitrag.
Das Berliner Mietendeckel Gesetz
Gesetzesentwurf zum Mietendeckel in Berlin
"Aus dem Instrumentenkasten der DDR"
Frankfurter Allgemeine Zeitung am 30.08.2019, Rolf Kornemann
Stand: Juni 2019
Sicher ist nur, dass Nichts sicher ist.
Neben die inhaltliche Kritik an dem geplanten Mietendeckel, treten große Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels.
In der juristischen Fachliteratur und sowie unter Interessenvertretern von Mietern und Vermietern ist höchst umstritten, ob der Gesetzesentwurf des Landes Berlin über den Mietendeckel gegen unsere Verfassung (das Grundgesetz) verstößt oder nicht.
Diese Frage ist entscheidend für Sie als Vermieter: Tritt der geplante Entwurf (in der Fassung vom 18.06.2019) in Kraft wird es mit 100%-Sicherheit Klagen von Verbänden und Vermietern geben, um die Rechtmäßigkeit des Gesetzes durch das Verfassungsgericht überprüfen zu lassen.
Doch solche Verfahren nehmen viel Zeit in Anspruch. Während dieser Zeit sind die Vermieter und Investoren die Leidtragenden, denn ihnen fehlt Planungssicherheit.
Nachfolgend finden Sie Verlinkungen zu den wichtigsten Stellungnahmen und Rechtsgutachten verschiedener Fachleute und Interessenvertretern.
Als Rechtsanwälte in der anwaltlichen Beratungspraxis studieren wir diese Gutachten und suchen für Sie als Vermieter nach rechtlichen Alternativlösungen oder zumindest pragmatischen Übergangslösungen.
Anhand der umfangreichen und sich extrem widersprechenden Gutachten sehen Sie, wie schwierig es ist, eine rechtssichere Lösungsvariante in der Beratungspraxis anzubieten. Unser Bestreben ist es aber ganz individuell nach Ihren Bedürfnissen Lösungen zu finden, damit Sie auch weiterhin mit Ihrer Immobilie für Ihr Alter vorsorgen können oder Ihr passives Einkommen nicht zu verlieren.
Stand: Juni 2019
1. Rechtsgutachten für die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin
In einem Gutachten der Professoren Prof.Dr. Franz C. Mayer LL.M. (Yale) und Prof. Dr. Markus Artz der Universität Bielefeld wird bestätigt, dass das Land Berlin die Gesetzgebungszuständigkeit für einen Mietendeckel inne hat.
Das vollständige Gutachten finden Sie hier.
2. Berliner Mieterverein e.V.
Der Berliner Mieterverein vertritt basierend auf dem Rechtsgutachten der SPD ebenso die Rechtmäßigkeit des geplanten Mietendeckels.
Die Stellungnahme finden Sie hier.
Stand: Juni 2019
1. Ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts bestätigt Verfassungswidrigkeit
Der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier bestätigte in seinem Rechtsgutachten vom September 2019, dass der geplante Mietendeckel des Senats Berlin in der Fassung vom 18.06.2019 verfassungswidrig wäre. Das Land Berlin habe als Landesgesetzgeber nicht die Gesetzgebundskompetenz zur Einführung des sog. Mietendeckels.
Das vollständige Gutachten finden Sie hier.
2. Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages äußert Bedenken
Der wissenschaftliche Dienst des Bundestages hat in einer Stellungnahme aus dem Februar 2019 erklärt:
"Für frei am Wohnungsmarkt angebotene Mietwohnungen dürfte hingegen das Mietpreisbindungsgesetz des Bundes eine abschließende gesetzliche Regelung darstellen." (S.6)
"Eine Rechtsverordnung der Länder zur Mietpreisbindung auf der Grundlage des Preisgesetzes dürfte somit wie eine gesetzliche Regelung nur im Bereich des Wohnungswesens, also etwa für den öffentlich geförderten Wohnraum, möglich sein, nicht im Bereich des freien Wohnungsmarktes." (S.8)
Übersetzt bedeutet das: Die Juristen des wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages gehen tendenziell eher davon aus, dass ein Bundesland kein Gesetz über einen Mietendeckel erlassen darf, weil es nicht die Gesetzgebungskompetenz hierfür hat. Dies jedenfalls dann, wenn der geplante Mietendeckel auf Landesebene strenger ist, als die bundesgesetzlichen Regelungen zum Mietrecht.
Das vollständige Gutachten finden Sie hier.
3. Rechtsgutachten von Rechtsanwälten
Der geplante Mietendeckel in Berlin ist nichtig!
"Die Friday-for-Enteignung-Bewegung"
CICERO am 27.08.2019, Bastian Brauns
Unsere Beratungspakete
Für einen Strategen gibt es weniger Überraschungen.
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- individuelle Fragen im persönlichen Beratungsgespräch oder per Telefon
- Aktuelle Rechtslage um den Mietendeckel in Berlin
- Konkrete Handlungsempfehlungen im Umgang mit dem Mietendeckel
Notfallplan für Vermieter
- Anwaltliches Gutachten zum Umgang mit dem Mietendeckel
- Konkrete Handlungsempfehlungen zum Umgang mit dem Mietendeckel
- Berücksichtigung konkret-individueller Umstände des Vermieters und des Mietobjekts
- Schriftliches Gutachten
Mietvertrag
- Lizenz für 1 Mietobjekt als private Altersvorsorge
- Mietvertrag, der Ihre individuellen Bedürfnisse erfüllt
- Berücksichtigung aktueller gesetzlichen und politischen Entwicklungen rund um den Mietendeckel
- 2h Beratung zum Umgang mit dem Mietendeckel
* Die angegebenen Honorare verstehen sich als Nettobetrag.
** Zahlungen per Skrill sind auf Anfrage möglich.
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In unserer individuellen Beratung können Sie uns alle Fragen rund um Ihr Mietobjekt und dem Berliner Mietendeckel stellen, die Sie gern beantwortet haben möchten. Wir empfehlen Ihnen uns vorab Ihre Fragen per E-Mail nach Buchung der Beratungsstunde zuzuschicken, um die bestmöglichen Beratungsergebnisse zu erzielen.
Sofern eine schriftliche Ausarbeitung durch unsere Rechtsanwälte gewünscht, ist dies gesondert zu vergüten.
Sprechen Sie uns hierauf gerne an.
Fällt auch mein Mietobjekt unter den Mietendeckel? Wie gehe ich mit dem Mietendeckel mietvertraglich um? Bin ich ein Härtefall, sodass ich nicht vom Mietendeckel-Gesetz erfasst werde? Diese und weitere Fragen klären wir für Sie in einem ausführlichen und verständlichem anwaltlichen Gutachten. Schreiben Sie uns per E-Mail die relevanten Informationen zu Ihrem Mietobjekt sowie alle Ihre Fragen und wir beantworten Ihnen diese gern in einem schriftlichen Gutachten.
Sie haben sich ein Mietobjekt angeschafft für Ihre private Altersvorsorge oder um für Ihren Vermögensaufbau ein passives Einkommen zu generieren? Der Mietendeckel schafft aktuell für Vermieter große Planungsunsicherheit. Wir passen Ihren Mietvertrag an die aktuellen Entwicklungen und Ihre individuellen Bedürfnisse an.
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