Mit dem Erwerb von Immobilien kannst du dir langfristig eine solide Altersvorsorge schaffen und teilweise sogar kurzfristig durch hohe Renditen Vermögen aufbauen. Der Aufbau des Vermögens geht mit Steuerpflichten einher, die deinen tatsächlichen Gewinn erheblich mindern können. Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage ist es deshalb sinnvoll so früh wie möglich die Frage zu klären, auf welche Art und Weise die Steuerlast bestmöglich und legal gemindert werden kann.

Du solltest dir vor dem Kauf einer Immobilie immer die Frage stellen, ob du deine Immobilien als Privatperson, mit Hilfe einer (normalen) GmbH  oder sogar mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH erwirbst. Die steuerlichen Vor- und Nachteile der jeweiligen Konstellation erfährst du in diesem Blog. In dem Zusammenhang wirst du erfahren, dass die vermögensverwaltende GmbH sehr viele Vorteile bietet, aber nicht für alle Immobilientransaktionen geeignet ist. 

HINWEIS:

Die Gründung einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH oder vermögensverwaltenden GmbH) ist regelmäßig unwirtschaftlich, wenn die Investitionssumme unterhalb von ca. 350.000 Euro liegt. Das bedeutet, wenn du heute schon weißt, dass du in deinem Leben maximal eine Immobilie zum Wert von maximal 350.000 mit marktüblicher Rendite erwirbst, werden die nachfolgend beschriebenen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten in deinem Fall keinen positiven Einfluss auf deinen Vermögensaufbau haben. Hintergrund ist, dass der Aufwand und die Verwaltungskosten einer GmbH (ca. 2.500 - 3.500 Euro jährlich) im Verhältnis zum jährlichen Mietgewinn zu hoch ist. Sind die Mieteinnahmen minimal höher, gleich oder geringer als 2.500 - 3.500 Euro, ist deine Mietrendite aufgrund der Verwaltungskosten für die Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) verbraucht. 

I. Was sind die gängigsten Formen um Immobilien zu erwerben?

Der Hauptgrund für den Erwerb von Immobilien durch Kapitalgesellschaften (z.B. GmbHs) ist das sparen von Steuern. Da du hier relativ viel falsch machen kannst, solltest du genau wissen, in welchen Fällen der Erwerb von Immobilien durch GmbHs (und gerade nicht als Privatperson) vorteilhaft ist, und wann diese Konstellation sogar finanziell nachteilhaft sein kann. 

1. Wann ist der Erwerb einer Immobilie als Privatperson als Kapitalanlage sinnvoll?

Der Erwerb einer Immobilie als Privatperson als Kapitalanlage hat zunächst den Vorteil, dass mir als Privatperson die Einnahmen aus der Vermietung nach Abzug von Steuern zur Verfügung stehen, dass heißt ich kann dieses Geld zweckungebunden (z.B. für den Konsum) ausgeben. Diesen Vorteil habe ich mir aber auch durch die Zahlung der Einkommensteuer "teuer" erkauft.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass der Wertzuwachs beim Verkauf einer Immobilie gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 EStG spätestens 10 Jahre nach Anschaffung bzw. Herstellung steuerfrei ist, da die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Sollte die Immobilie zumindest zeitweise selbst bewohnt worden sein, kann die Steuerpflicht auch vor dem Ablauf von 10 Jahren entfallen. § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

 

Der Nachteil des Erwerbs einer Immobilie als Privatperson liegt darin, dass der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglichen Kosten für die Immobilie) der Einkommensteuer unterfallen. Der Steuersatz ist vom gesamten Einkommen einer Person abhängig. Da die Einnahmen aus der Vermietung den sonstigen Einnahmen (z.B. aus selbstständiger Tätigkeit oder aus nicht selbstständiger Tätigkeit = Arbeitnehmer) hinzugerechnet werden, liegt die Steuerlast bei Menschen die Immobilien kaufen (können) regelmäßig oberhalb von 40 % (Einkommensteuer + Soli).

a. Welche Ziele sollte ich mit dem Erwerb von Immobilien als Privatperson verfolgen? 

• Spekulation auf Wertzuwachs der Immobilie innerhalb von 10 Jahren
• Verkauf frühestens nach 10 Jahren um den Wertzuwachs der Immobilie steuerfrei verkaufen zu können 
• Kein Handel mit Immobilien, d.h. nicht mehrere (ca. 3-6) Objekte innerhalb von 5 Jahren kaufen und verkaufen, sonst könnte die Gewerbesteuerpflichtigkeit aufgrund gewerbsmäßigem Handel hinzukommen 

2. Erwerb einer Immobilien durch eine vermögensverwaltende GmbH

Ab einer Investitionssumme von mindestens 350.000 Euro aufwärts lohnt es sich darüber nachzudenken, ob die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH sinnvoll ist. In dem Fall würde die Immobilie nicht als Privatperson erworben werden, sondern die vermögensverwaltende GmbH als juristische Person erwirbt die Immobilie. Der Vorteil dieser Variante liegt darin, dass die Gewinne aus der monatlichen Vermietung nur mit 15 % Körperschaftssteuer (+ Soli) versteuert werden. 

 

a. Welche Ziele sollte ich mit dem Erwerb von Immobilien als  vermögensverwaltende GmbH verfolgen? 

• Investitionssumme von mindestens 350.000 Euro notwendig 
• hohe Mietrendite anstatt Gewinne über Wertzuwachs der Immobilie
• Reinvestitionen der Mietrendite in weitere Immobilien

b. Worauf muss ich bei dem Erwerb mit Hilfe einer vermögensverwaltenden GmbH  zwingend achten?

aa) Vorsicht vor der Infizierung der Gesellschaft mit der Gewerbesteuerpflicht

Zunächst sollte ich in dieser Konstellation keinesfalls spekulieren, d.h. Immobilien regelmäßig kaufen und verkaufen, da dies zur sogenannten "Infizierung" der Gesellschaft führen kann, wodurch die vermögensverwaltende GmbH nicht mehr von der Gewerbesteuer in Höhe von ca. 15 % befreit wäre.

Hintergrund:

Grundsätzlich ist eine GmbH eine Kapitalgesellschaft und als solche kraft Rechtsform gemäß § 6 HGB gewerbsmäßig tätig und damit gewerbesteuerpflichtig. Die Besonderheit der vermögensverwaltenden GmbH liegt darin, dass diese gerade nicht gewerbesteuerpflichtig ist, da sich der Gesellschaftszweck auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes beschränkt, womit die Gewerbesteuer gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 bis 5 Gewerbesteuergesetz entfällt.

Damit habe ich gegenüber dem Kauf als Privatperson den Vorteil, dass ich jährlich ca. 30 % steuern spare. Bei langfristigen Investitionen dieser Art kann durch den Zinseszinseffekt enormes Vermögen aufgebaut werden. Wenn ich davon ausgehe, dass ich jährlich 20.000 Euro Gewinne aus Vermietung erwirtschafte, zahle ich bei einem Steuersatz von 15 % jährlich lediglich 3.000 Euro Steuern, wohingegen ich als Privatperson ca. 8.000 Euro Steuern zahlen müsste. Auf 20 Jahre hochgerechnet erwirtschafte ich dadurch allein durch die Steuereinsparung ein enormes Vermögen, dass im Falle der Reinvestierung zu enormen Zinseszinseffekten führt.

bb. Investitionsstrategie sollte nicht auf den Wertzuwachs der Immobilie gerichtet sein

Der Verkauf der Immobilie würde dazu führen, dass auch nach Ablauf von 10 Jahren im Falle der Veräußerung der Immobilie in jedem Fall  Körperschaftssteuer (+ Soli) auf den Wertzuwachs entfallen würde. Bei hohen Wertzuwächsen ist es lohnenswert die Immobilie als Privatperson zu erwerben, um den steuerlichen Vorteil von § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG zu nutzen, d.h. um die Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

c. Geld aus der Gesellschaft entnehmen

Sicherlich fragst du dich, wann du das Geld nun der vermögensverwaltenden GmbH entnehmen kannst, um es ausgeben zu können. An dieser Stelle musst du unbedingt den steuerlichen Vorteil der vermögensverwaltenden GmbH verstehen. Im Falle der Entnahme des Gewinns musst zusätzlich zur Körperschaftssteuer (+ Soli) die Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 %  entrichten. Der Vorteil dieser Gestaltungsform liegt gerade darin, dass du dann steuerlich profitierst, wenn du über mehrere Jahrzehnte das Geld der Gesellschaft nicht entnimmst, sondern reinvestierst. Aufgrund der Langzeitinvestitionen sollte der Zinseszinseffekt in den Jahrzehnten, in denen du lediglich 15 % Körperschaftssteuer (+Soli) entrichtest und die Gewinne reinvestierst,  deinen Vermögenszuwachs enorm beschleunigen. 

Jedoch besteht die Möglichkeit, dass du dir ein Darlehen von der (vermögensverwaltenden) GmbH auszahlen lässt. Hierbei solltest du zwingend beachten, dass dieses Darlehen marktüblich sein muss, anderenfalls kann die Entnahme als verdeckte Gewinnausschüttung eingeordnet werden, wodurch Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % + Soli anfallen würde.

3. Erwerb einer Immobilie durch eine gewerbliche GmbH 

Wann sollte ich Immobilien mit einer gewerblich tätigen GmbH (= normale GmbH) erwerben?

• kurzfristige Erwerb und Verkauf (unter 10 Jahre) von Immobilien zum Zwecke der kurzfristigen Generierung von Gewinnen durch Wertzuwachs der Immobilie 

In dieser Konstellation zahlst du lediglich ca. 15 % Körperschaftssteuer zzgl. Soli und 15 % Gewerbesteuer.

a. Warum solltest du beim kurzfristigen spekulieren mit Immobilien nicht als Privatperson kaufen und verkaufen?

In dem Fall würdest du sowohl hinsichtlich der Gewinne aus Vermietung, als auch hinsichtlich der Gewinne aus einem möglichen Verkauf den Wertzuwachs versteuern (Einkommensteuer + Soli) und damit regelmäßig mit mehr als 40 % Steuern zahlen. 

b. Warum solltest du in dieser Konstellation die Immobilien nicht als vermögensverwaltende GmbH kaufen und verkaufen?

In dem Fall würdest du deine vermögensverwaltende GmbH infizieren, d.h. du müsstest zusätzlich Gewerbesteuer zahlen, was sich nachteilig auf alle weiteren Immobilien innerhalb deiner vermögensverwaltenden GmbH auswirken würde (deshalb "infizieren"). 

II. Fazit

• Die vorgeschlagenden Gestalltungsmöglichkeiten beim Kauf von Immobilien machen frühestens ab Investitionssummen von 350.000 Euro Sinn, da anderensfalls die Verwaltungskosten der GmbHs finaniell nachteilig sind.

 

• Bei hohen Investitionssummen sollten die 3 Gesaltungsformen je nach Anschaffungszweck kombiniert werden.

 

• Insbesondere das Modell der vermögensverwaltenden GmbH führt zum Flexibilitätsverlust, d.h. du musst bereits beim Erwerb der Immbolien einen langfristigen Plan haben, wie du mit deinen Immobilien in der jeweiligen Konstellationen zu verfahren hast. 

 

• Fehler in dem Bereich können zu finanzielle Verlusten führen.

 

• Der richtige Umgang mit den vorgeschlagenen Konstellationen kann zu enormen Steuereinsparungen führen. 

Es ist wichtig zu verstehen, dass die beschriebenen Konstellationen Komplex sind und bei der falschen Behandlung zu finanziellen Nachteilen führen können.